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海航“地产局”
发布时间:2018-11-07 14:21

海航筹谋多年布下的地产棋局正在解密。如何盘活旗下冰封多年的土地资产,让海航旗下的地产资产进入资本平台,厘清了控股股东身份的海航接下来的动作让人期待。

■本报记者李红梅北京报道

“人类已经无法阻止海航。”海航集团内部人士如此自嘲做大的野心。按照海航集团的目标,到2015 年,海航计划营业收入达到10000 亿元。为海航集团发展保驾护航的是旗下升值空间巨大的土地、上市公司股权等。

近日,海航集团相继将大部分股权捐赠给慈航基金,旗下海航资本再次控股一家地产上市公司,种种举动再次引发市场对海航发展的关注。“与常规地产商注重营销不同,海航走的是资本市场路线,把土地当作资本运作的工具,豪赌资产升值。”一位熟悉

海航的业内人士评价。

10 月30 日,海航集团书面回复中国房地产报表示,慈航基金成为海航集团单一最大股东,将从根本上解决海航集团控股股东为工会这一历史遗留问题。自1993 年成立以来,关于这家公司发展模式与风险的讨论与争议几乎从来没有停止过,号称“外界看不懂的海航”。不过海航集团董事长陈锋却对外界喊“冤枉了”。

对于海航地产业务而言,控股股东身份由工会转为慈航基金影响深远。此前,主管海航集团融资等事宜的财务总监赵权接受媒体采访时说:“我们有很优秀的地产项目,很多拿的都是最好的地,最低的价格,但是没有通道上去(资本市场),这个就是后续需要马上解决的问题。”对于拥有多个地产上市平台的海航而言,明眼人不难发现,解决控股股东身份正是赵权言中之意。

此番股东身份的解决是为一个跷跷板的支点。海航筹谋多年 布下的地产棋局正在解密。如何盘活旗下冰封多年的土地资产,让海航旗下的地产资产进入资本平台,厘清了控股股东身份的海航接下来的动作让人期待。

地产生意经

海航的房地产资产到底有多庞大一直是一个谜。海航集团回复中国房地产报称:在低调运营房地产业务多年后,海航集团旗下已拥有大量持有型物业,主要分布在北京、上海、广州、长春、青岛等城市。其中,写字楼11 栋、酒店22 家,两种类型物业的总建筑面积均已超过100 万平方米。

值得注意的是,海航并不急于开发土地,而是运用资产收购、质押、融资的杠杆从中获利,这让海航的地产资产一直云遮雾绕。

根据可查询的资料,2009 年1 月,海航地产的资产总额仅为4.03 亿元,但短短三年时间,海航地产已经跃升成为一家土地储备超3000 万平方米、总资产达317亿元的大型地产公司,并且晋升海南大地主。

海航集团执行副总裁朱卫军接受采访时说,海航集团旗下目前拥有超过100 万平方米的持有物业,综合品质在全国同行中领先,具备资产证券化运作基础。

不过,一位地产业内分析师表示,尽管海航商业这些年确实收购了不少公司,但整合方面建树不多,缺乏实业经营的经验,企业的盈利能力不强。据了解,海航商业2011 年资产规模达175 亿元,成员企业25 家,而利润仅为几千万元。

深圳市本是资产管理有限公司总裁崔元星曾参与海航集团旅游地产的资源整合及战略布局发展规划方案编制,他直言:海航的3000 亩大英山老机场地块目前开发还不及20%,进度缓慢。

“不过,海航地产的主要优势在获取土地资源的能力,海航的做法是努力做好前端,占领资源,再结合资本运作,实现价值土地增值。”崔元星说。

他以大英山老机场的土地举例说,当年海航购入大英山老机场的土地价格是70 万元/ 亩,但是现在至少已经达到500 元~600 万元/ 亩。千亿彩票

据接近海航的知情人士透露,海航系地产板块的主要管理层不是来自房地产领域的专业人士,这在房地产行业中颇为少见。

退居三线的地产

地产究竟在海航身上扮演什么角色?这一点从海航的内部整合,战略收缩后对地产的定位也可以窥见一二。

对于大多企业来说,海航集团本身是一个异数。创业20 年,年均增速45%,5 倍于同期世界500 强平均增速,资产20 年扩大了3.6 万倍。截至目前,海航集团的总资产近3600 亿元,负债率78%。

海航集团通过兼并收购和产业扩张,速度近乎疯狂。据不完全统计,从公司数量来看,2009 年,海航集团旗下公司不到200 家,2010 年这一数字达到311 家,2011 年上半年海航运营公司数量超过550 家。

2003 年,受“非典”影响,海航亏损15 亿元,这一惨痛教训让其开始探索打通产业的上下游。同年,海航涉足金融业,成立财务公司作为资金池,海航商业拉开了大肆扩张的脚步。

2007 年,近期收购亿城股份(000616,股吧)的主角海航资本成立。同一年,房地产逐渐成为海航系资本运作的主角之一。2008 年金融危机爆发后,海航集团开始了新一轮扩张,一个重要的判断依据是,中央的4 万亿投资在地方会呈现放大效应,因此在一些二三线城市存在巨大的投资机会。物流、资本、商业、地产、旅游等各个板块开始迅速跑马圈地收购资产。

在2011 年初,海航集团管理层提出到2015 年营业收入达到10000 亿的“超级X 计划”,凭借航空优势,海航在酒店、住宅、商业众多地产业务均有涉足。高峰时,海航子公司总数超过700 家。

这些收购带动了海航集团资产的快速增长,同时,自主性强的各产业集团在决策和整合方面暴露的问题也越来越多。可以发现无论住宅或酒店业务,海航并未有明确的比重划分,也没有具体的项目进展策略。

各产业链的拉长加大了管理风险,海航自身也意识到了激进扩张带来的各种问题,开始收缩战场,按海航内部的说法,叫“关停并转”。自2011 年7 月开始,海航已累积“关停并转”企业超过260 家,原来集团的八大业务板块也被进一步整合成航空、实业、资本、旅业及物流五大板块,地产、商业、航空食品退居三线。海航酒店脱离海航实业,并入海航旅业,并撤销了北方、华南、西南、西北和上海等众多区域总部和平台公司,以遏制投资冲动。

“海航地产业务主要在海航实业板块。”10 月31 日,海航集团人士对中国房地产报表示。海航集团官网显示,海航实业下辖地产、商业、机场、金融投资四大核心业态。

按照海航方面对媒体提供的数据显示,目前海航集团的总体债务规模为2500 亿元左右,其中银行为1500 亿元,占比60%,票据加上信托500 亿元,债券300亿元,此外还包括融资租赁、有限合伙基金等。

对接地产上市平台

尽管已经退居三线,但重资产的地产对于海航而言意义深远。

“地产是海航资本增值最重要的板块,唯有土地资源与资金资源的最佳耦合才能实现土地资本最大化、最快速增值,借助海航在航空业老本行的品牌优势,在资本市场上最大获利。千亿彩票”崔元星认为。

海航系地产的借壳之路一波三折,至今仍是悬念重重。先后经历四个地产上市公司,最终收编三个在手,即现在的海岛建设(600515,股吧)(海航实业)、*ST 九龙(海航旅业)、亿城股份(海航资本)。

盘点目前海航的地产资源,发现并未实现统一管理,其地产资源分散于海航旗下不同的板块。上述三个地产壳资源分属三个不同的板块。而海航集团层面主要集中在海航实业。

目前亿城股份被认为是海航地产上市平台的首选。对于是否会首先将海航地产资产注入亿城股份,海航集团并未明确回复。

一位接近海航的人士不认同海航会把土地注入到上市公司去,理由是:把土地注入到上市公司受限于监管,难以直接操作。并且海航声称拥有的土地资源,很多只是获得了土地开发权,并没有拿到土地证。

“通过合理炒作,把名声做大、把资源的拥有量做大,再通过反并购、战略合作等资本运作手段,实现合理、快速的变现或部分变现。”上述人士分析。


对于地产发展规划,海航集团回应称以城镇化建设为方向,地产为龙头带动相关产业发展,在土地储备、项目开发、物业运营、临空产业园开发建设等方面成为国内领先的企业;走产融结合道路,利用现有上市平台资源,整合海航地产旗下优质资产,实现上市平台发展的同时新增上市公司,实现市场价值最大化。

朱卫军对记者表示,整体地产战略构想是“致力于打造成为国内领先的城乡综合运营商”。目前正着力布局城乡接合部,主力打造“中国集”。

在他看来,“中国集”是海航探索多年的新型城镇化项目,结合总部基地、休闲购物、易生安居的发展模式已得到市场认可,符合中央推进新型城镇化建设精神,这种模式需要借助资本的力量将其复制到全国更多区域。

跟着政策走,这或将成为海航通过地产演绎的又一轮“实业+ 资本”的故事。 netease 本文来源:中国房地产报